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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的真实的情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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你好，我看中了翡翠城的一套房子，位于*楼，带一个独立的花园，面积约70平，但是房产证面积和楼上是一样的，因为带了一个花园，所以房东报价比较高，我想问问，针对这种没有产权的花园，该如何折价计算呢？
相比常规户型，很多小区的特殊楼层有特殊赠送面积，比如顶跃、底跃甚至中间楼层的跃层都会出现。
普通100平的户型，单价2万，市值200万，但是特殊户型有额外赠送的50平，怎么折价计算呢？
ps：这里提及的赠送面积，是指相对正常楼层正常户型，未在产权面积（建筑面积）上体现的面积。
1、如果是能全封闭的赠送面积，比如实打实可以划分为客厅、卧室等功能区，那么折价50%。按照100p*2万+50p*2万*50%=250万。
2、如果是不能全封闭的，如阳台、花园、露台等，那么折价25%。按照100p*2万+50p*2万*25%=225万。
3、如果是不通风不透气的，如地下室，那么折价10%。按照100p*2万+50p*2万*10%=210万。
你好，我现在天府城有一套二手，2年前被高位套牢了，买的贵，现在卖亏不少，现在想置换，一是不知道可否置换，很抓狂，因为要亏很多钱出去。另外就是置换的话，怎么买，预算四五百的样子，考虑学区，包括小学和周边幼儿园，孩子1岁了，首选高新区哈。
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其实我个人是比较能理解你们心情的，一方面看到房价降得厉害，担心资产的持续缩水，另一方面也的确需要做一些改善升级，学区计划。
总的来看，问题是1、是否值得置换？2、怎么置换？3、什么价格或者时机置换。
1、天府城其实是一个刚需小区，只不过你们是改善大户型，但这类价值和产品调性不匹配的，往往是踩踏出货，单价会被小户型卷下去，长此以往，难以翻盘。我觉得这套房继续持有一种原因是还有下行风险，二是不能满足改善和学区，三是不匹配你们的预算实力，置换是可以置换的，行情下行对置换党是有利的。
楼市下行，对我们普通置换是有利的时机。这里有两个前提，一是可预见的稳定下行期，二是确实有置换需求的家庭。
置换的目的无非是寻求更好的一个变量，比如改善比如学区比如通勤等，去年底很多人还担心卖在低点买在高点，但目前市场情绪反馈来看，楼市的反弹还远没有开始，因此在一个相当长的时间段内，我们都可以低卖低买，快卖慢买。
就像炒股一样，在缓慢下行的通道里，我们是能减少税费中介费的摩擦成本的，也能降低楼市反弹的溢价风险，更重要的是确实能平替更好的资产。
假设你原价置换二手房，那么是一定是另有所长的买法；假设你是添钱上车改善新房，那么在当前行情下，房价趋于稳定，买入好房源的概率明显增大，也是置换群体有利的。
所以我认为，一旦动了置换的念头，而且也确实有实际的需求的家庭，可以瞄准当前行情阴跌的节点，积极寻求破局。
反过来说，一旦处于上行期，不论是平替买二手房，还是添钱上核心区改善产品，从资金成本和机会成本上来说，都是不利于置换党的。
所以也别抱怨买家来就大刀砍，毕竟置换党的身份是随时切换的，真正叫苦连天的，是被高位套牢了的炒房客。
话说回来，金地天府城，**户型成交并不多，按照当前的挂牌和成交行情来看，我估计品相较好的话，最终成交大概是**万左右，的确比之前的**万（或者说加上利息成本）亏了不少，但也不要想不通，因为目前几年的确看不到涨回来的基础，我们也趁机置换平替即可。
2、假设我们短期成功卖掉，该如何买？我的建议是二手房放缓，新房则可以积极入场了。二手房的通道是下行的，新房尤其是核心地段的改善新房，我觉得有企稳或者缓慢上行的可能。
期间你们搬家过渡需要自行思考解决，小不忍则乱大谋，租房也好，过渡一下应该不是大问题，要抓大放小。
买新房的话，大源应该是超标了，低于500万买不到，像远达都要500好几，所以我们就先行放弃吧。然后转战新川的线万级别的改善产品，我觉得就只有3个。
①陆肖的高新天序（143户型），优点是改善到位，地铁发达，商业发达，周边新建学校多，缺点是过于临近中和，有些人有抗性。你们偏向学区概念的话，我觉得可以缓一缓。
②保利新川天珺，估计最近一两个月就要首批次开盘了，预估是门槛500左右，有些不到500的中楼层也是很优质的，首发批次有优惠。优点是新川核心地段，距离各种配套都不算远（但也的确不在面前，除了省教科院学校），然后产品的质量是非常高 ，能够说是新川最改善的一个盘。缺点的话，是临近学校有些吵闹，且价格的确要高一丢丢，新川是多校划片，虽然教科院就在门口，但不一定就能100%入读（我自己觉得是能读的）。
③新川印，这个盘是新B学区，学校比较均衡，银都紫藤啥的，表现还不错，加上也有好些中小学新建，等你们孩子幼升小的时候，教学质量应该就比较有起色了。这个盘的优点除了B学区均衡，还有临近新川之心，地铁站，华润华发国央企开发，本身143户型也品质很好（小瑕疵无大碍）。但缺点是只剩尾盘了，没有特别好的楼层和房源了。
三个从综合角度来说，稍微偏向考虑学区的话，我个人建议是保利新川、新川印、高新天序。
如果不首选高新的话，我建议另外看看****，***这几个同样的优质的楼盘买法。
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